Comprar una vivienda y firmar una hipoteca suele venir con una colección de documentos capaz de hacer bostezar hasta al más cafetero. Entre ellos aparece el seguro, y surge la pregunta: ¿es realmente obligatorio contratar un seguro del hogar con la hipoteca? La respuesta corta es sí, pero con un matiz importante: la obligación legal se refiere al seguro de daños sobre el inmueble hipotecado, no necesariamente a todas las coberturas de un seguro multirriesgo de hogar.
Además, conviene separar dos conceptos que suelen mezclarse. Una cosa es que el banco exija asegurar la vivienda que sirve como garantía del préstamo y otra, bastante distinta, que pretenda que contrates exactamente su póliza, con su compañía y sus condiciones. Ahí la película cambia.
Y hay otro detalle que suele pasar desapercibido hasta que ocurre un problema. Cuando llega el momento de comunicar un siniestro en el hogar, importa mucho saber qué cubre realmente la póliza y quién figura como beneficiario o interesado en determinadas garantías. Por eso, no basta con mirar cuánto cuesta al año. Las coberturas también cuentan, y bastante.
¿Es obligatorio tener un seguro del hogar con la hipoteca?
La normativa hipotecaria permite al prestamista exigir un seguro de daños sobre el inmueble hipotecado. El Banco de España señala, además, que el seguro de incendios o multirriesgo del hogar vinculado a la hipoteca es obligatorio, ya que la vivienda constituye una garantía del préstamo.
Ahora bien, aquí aparece una de esas pequeñas trampas del lenguaje cotidiano. Cuando hablamos de un seguro de hogar obligatorio con hipoteca, solemos imaginar una póliza que cubre incendio, agua, robo, responsabilidad civil, daños eléctricos y hasta el jarrón que rompió el perro. Pero la exigencia hipotecaria no significa que todas esas coberturas sean obligatorias.
Por ejemplo, imaginemos una vivienda tasada en 180.000 euros. El banco puede exigir que exista un seguro de daños sobre el inmueble, normalmente tomando como referencia el valor de tasación asegurable y excluyendo el valor del suelo, que no puede asegurarse como tal.
¿Puede el banco obligarte a contratar su seguro?
Aquí está una de las claves. puede el banco obligar a contratar un seguro de hogar con una aseguradora concreta? No, si presentas una póliza alternativa que ofrezca unas condiciones y un nivel de prestaciones equivalentes a los exigidos.
La Ley 5/2019 establece que la entidad debe aceptar esas pólizas alternativas, tanto al contratar inicialmente como en las renovaciones. Además, no puede cobrarte una comisión por analizar la póliza ni empeorar las condiciones del préstamo por haber elegido otra compañía.
Esto resulta especialmente interesante cuando el banco ofrece una póliza aparentemente cómoda dentro del paquete hipotecario. Puede ser una buena opción, pero no hay que dar por hecho que sea la única. Conviene comparar precio, capital asegurado, franquicias y coberturas. Y mirar también la letra pequeña, que suele tener menos glamour que el tipo de interés, pero puede ser bastante más importante cuando ocurre un incendio o una fuga de agua.
¿Y qué pasa si quieres una hipoteca sin seguro de hogar? Si hablamos de eliminar el seguro de daños exigible sobre la vivienda hipotecada, no es una opción compatible con la obligación que pueda establecer el préstamo. Otra cuestión es cancelar el seguro concreto del banco y sustituirlo por otro equivalente. Son situaciones distintas.
También puede ocurrir que la entidad ofrezca una rebaja del tipo de interés a cambio de contratar determinados productos. En ese caso hay que hacer números. Un seguro más caro puede reducir el interés de la hipoteca y, aun así, terminar costando más en conjunto. El Banco de España recomienda revisar precisamente el coste del seguro y el efecto de estas vinculaciones.
En resumen, antes de firmar conviene mirar la FEIN, donde deben aparecer las condiciones y seguros necesarios para obtener el préstamo o beneficiarse de las condiciones ofrecidas. La información debe facilitarse con antelación suficiente antes de la firma.
Estas son las claves que merece la pena llevarse apuntadas:
- El seguro de daños puede ser obligatorio: si el banco lo exige como garantía de la hipoteca, tendrás que mantener esa cobertura sobre la vivienda hipotecada.
- No todo un seguro multirriesgo es obligatorio: coberturas como robo, daños eléctricos o determinadas garantías adicionales pueden formar parte de una póliza más amplia, pero no son automáticamente exigibles por el simple hecho de tener una hipoteca.
- Puedes elegir otra aseguradora: si la póliza alternativa ofrece condiciones y prestaciones equivalentes, la entidad debe aceptarla. No puede penalizarte por esa elección.
- Compara el coste total: una bonificación en el interés no significa necesariamente que el paquete salga más barato. Hay que comparar el ahorro hipotecario con el coste real de los seguros y productos vinculados.
- Revisa qué ocurre si cancelas la póliza: la documentación hipotecaria debe informar de las consecuencias de no contratar o cancelar anticipadamente los seguros exigidos o vinculados.
- Guarda la documentación: póliza, condiciones, capital asegurado y recibos pueden resultar muy útiles si algún día necesitas demostrar que la vivienda continúa correctamente asegurada.
Así que sí: el seguro del hogar con la hipoteca tiene una obligación detrás, pero no significa que debas aceptar sin más la póliza que te ponga delante el banco. La diferencia entre asegurar la garantía hipotecaria y contratar un seguro de hogar completo puede ahorrarte dinero y, sobre todo, evitar más de una sorpresa.